신탁공매의 승부는 입찰이 아니라 ‘물건 찾기’에서 이미 70%가 결정됩니다.
좋은 물건을 찾으면 수익은 따라오고, 나쁜 물건을 고르면 공부만 남습니다.
오늘은 초보도 그대로 따라 할 수 있는 신탁공매 물건 찾는 5단계 루틴을 정리합니다.
1단계. 어디서 찾아야 할까? (플랫폼 이해)
신탁공매는 법원경매 사이트가 아닙니다.
주로 아래 두 경로에서 나옵니다.
① 온비드 확인
한국자산관리공사가 운영하는 온비드
→ 공공자산 + 일부 신탁공매 물건 검색 가능
✔ 장점: 필터 검색 편리
✔ 단점: 모든 신탁물건이 다 올라오진 않음
② 각 신탁회사 홈페이지 직접 확인
대표 신탁사 예시:
- 한국자산신탁
- 코람코자산신탁
- 하나자산신탁
- KB부동산신탁
✔ 장점: 가장 빠른 정보
✔ 단점: 검색이 불편함
결론: 온비드 + 신탁사 홈페이지 병행이 기본 전략입니다.
2단계. 검색 조건을 이렇게 설정하라
초보가 가장 많이 하는 실수는
“싸 보이는 물건”만 보는 것입니다.
기준을 먼저 정해야 합니다.
예시 기준:
- 수도권 역세권 10분 이내
- 2억 이하
- 전용 20~59㎡
- 유찰 1회 이상
기준 없이 보면
좋아 보이는 물건에 흔들립니다.
3단계. 1차 필터링 (이 4가지만 확인)
① 감정가 대비 최저가
② 최근 실거래가
③ 전세가율
④ 임차인 유무
✔ 전세가율 70% 이상이면 안정성 ↑
✔ 실거래가보다 비싸면 바로 제외
여기서 70%는 탈락합니다.
4단계. 반드시 신탁원부 확인
신탁공매의 핵심은 신탁원부입니다.
등기부등본만 보고 입찰하면 안 됩니다.
확인할 것:
- 우선수익자
- 신탁계약 내용
- 처분 조건
- 특약사항
이 부분을 놓치면
수익이 아니라 리스크를 사는 것입니다.
5단계. “수익 역산 공식” 적용
이제 감정가를 보지 말고
수익에서 거꾸로 계산합니다.
예시:
- 목표 수익률 15%
- 예상 매도가 2.5억
- 수리비 1,000만 원
- 세금 및 비용 1,000만 원
→ 최대 입찰가 = 약 2.0억 이하
이 계산을 통과하지 못하면
아무리 좋아 보여도 포기합니다.
초보가 피해야 할 3가지
- 첫 물건에 집착
- 급매라는 말에 흔들림
- 명도 쉬울 것이라는 착각
현실적인 전략
✔ 2회 이상 유찰 물건만 모아서 비교
✔ 대학가·직주근접 소형 위주
✔ 경쟁률 낮은 지역 먼저 탐색
신탁공매는
“많이 보는 사람이 이깁니다.”
한 달에 100개 보면
3개가 남고
그중 1개가 기회가 됩니다.
마무리
신탁공매 물건 찾기는
특별한 재능이 아니라 루틴입니다.
플랫폼 → 기준 설정 → 1차 필터 → 신탁원부 → 수익 역산
이 구조를 반복하면
투자가 아니라 확률 게임이 됩니다.